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中国开发商即将危机

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发表于 2015-2-3 15:17:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国开发商即将危机







随着中国经济由高增长转为中高增长,中国楼市的流金岁月已经历史性地终结。2014年,上市公司被收购、百强房企资金链断裂、中小房企“跑路”等事件层出不穷。有分析认为中国九成开发商即将命丧黄泉。

易居房地产研究院的《2014楼市库存年报》显示,北上广深四个一线城市的存销比相对健康,且去库存速度要快于二线城市,二线则快于三线。大部分三线城市的存销比在20个月以上,因此,中小房企的破产浪潮大多出现在三线城市。

江浙两省的楼市在2014年“地震”不断。从年初杭州降价风波开始,整个江浙地区的房地产市场一直处于“震中”,多家中小房企因此也轰然倒下:浙江宁波市兴润置业负债35亿元宣告破产,之后不久,海宁市立德地产也因欠债破产,江苏南京、绍兴、无锡均有本地知名房企宣告退出楼市,破产重组。

除江浙地区外,安徽合肥,湖北襄阳,陕西神木、江西赣州等地,均有多家中小房企因资金链断裂,陷入破产危机,旗下项目也多半烂尾。

其实,并非仅中小房企在近两年动荡的楼市中风雨飘摇,品牌房企同样人心惶惶,并购、重组事件频发。

2014年,融创和绿城的并购事件持续近8个月,最终分道扬镳;2015年新年刚过,李嘉诚宣布重组和记黄埔和长江实业,从国内市场悄然套现,逐步转战欧洲市场;几天后,50强房企佳兆业陷入破产危机,至今仍在风口浪尖......

有数据显示,2014年全年,房地产行业共有67例并购案,涉及并购的金额约为287亿元。而在过去3年这一数字分别是76例、22例及27例。涉及并购金额方面,2013年为330亿元、2012年和2011年分别为48亿以及61亿元。可见近两年房地产业“大鱼吃小鱼”的现象越来越普遍。

著名经济学家樊纲在发表主旨演讲时表示,两轮经济过热后的房地产行业需要整合,行业兼并重组不可避免。专注于主业的大房企可以积极收购以往决策出现偏差、处境困难的小房企。行业需要回归理性,中国经济也要适应7.5%左右的增长速度。

他认为,由于政策调整得相对及时,中国房地产市场至少按照平均数来说不存在大的泡沫,但在不同地点、不同地区差别很大。就全国平均数来看,房价这几年其实是基本平衡的,有涨有跌。限购、保障房多重调控之下,楼市必然出现调整,一线城市调整得比较深,但全国楼市总体平稳。

在中国理财顾问机构诺亚财富去年7月举办的年度论坛期间,摩根大通中国投资银行主席龚方雄表示:未来中国房价跌10%或15%也很正常,中国地产商可能会从8万多家变成1万家,但房价大跌不会引发系统性金融危机,拉不倒银行。

美国银行美林证券的经济学家陆挺也强调,可能会有小开发商大量破产,但是不会出现一次“大崩溃”。

另据每日经济新闻之前的报道,中国刺激政策的退出是以房地产行业的限购为标志的。2010年4月,限购政策出台,这是一个非常严厉的行政手段,是幅度很大的一个退出政策。到了2010年6月份,国内开始清查地方融资平台,2010年下半年财政政策、货币政策都基本掉头了。这样一些变化使得中国经济泡沫没有再继续膨胀下去。

就房地产而言,由于当时比较及时地采取了政策,而且力度比较强,使得在一线城市出现的泡沫未能波及二三四线城市。在国内一些三四线城市,许多大公司从2008年就开始拿地。第一轮过热对这些地方造成的影响比较深,第二轮也有影响。

由于政策调整得相对及时,中国房地产市场至少按照平均数来说不存在大的泡沫,但在不同地点、不同地区差别很大。就全国平均数来看,房价这几年其实是基本平衡的,有涨有跌。

限购这样的政策力度是很凶猛的,限购、保障房多重调控之下,楼市必然出现调整,一线城市调整得比较深,但全国楼市总体比较平稳,是一个软着陆的过程。

对于房地产企业来说,必须有一部分要倒闭。经济硬着陆的情况下,大量的企业倒闭破产血本无归,而软着陆就是调整,通过兼并重组把本钱收回。一些小房企,特别是前两年拿了地就进军房地产,或者是跨界的房地产商其实实力不够,他们现在就应该想办法退出。

有的企业对兼并重组的价格不满意,这就需要开发商摆正心态,不能以过去辉煌时期的价格谈兼并重组。现在开发商只要把本收回来就应该满足。这个行业需要整合,不能抱不切实际的幻想。

在房地产金融方面,需要明确的是现在最重要的是兼并重组,而不是靠信托继续支撑。

在信贷收紧、销售冰封的新一轮楼市“寒冬”之中,在融资上“先天不足”的小房企又一次首当其冲。业内人士分析称,融资渠道一再收紧和销售回款不力是中小房企率先“倒下”的主因。

据腾讯去年的报道,中国房地产学会副会长陈国强表示,从2013年底开始,楼市进入下行通道,市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻,开发商对资金的需求几乎已经到了饥不择食的程度,“尤其是一些中小房企资金链承压,导致正在开发的项目发生烂尾的情况逐渐增多。”

上海易居房地产研究院综合研究部严跃进说,“目前看来,2014年房企的融资渠道仍然非常窄,银行信贷、信托基金等方式会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金,但对于中小房企而言,除了借高利贷,就只能卖项目、卖股权。”

一方面是房企融资渠道收缩,资金链日趋紧张,另一当面,政策调控未见松动,楼市销量持续低迷,中小型房企遭遇回款不畅,负债持续高企。

从上市房企一季度数据可以看到,多个中小型开发商一季度的销量大幅下滑,其中花样年、建业、恒盛地产、深圳控股、合生创展的一季度销售同比“斩半”。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,前期拿地过于激进、影响销售资金回笼的企业将面临资金链断裂的风险,而中小型房企普遍贷款受限,融资成本较高,大大加大了倒闭的可能。

市场人士预测,房地产市场或将迎来一轮折扣潮,优惠销售将成为越来越多的楼盘的必然策略;“地王”支撑不下去将会选择卖项目求生存,行业间的兼并重组或成为常态,房地产市场或再迎来一轮洗牌。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在市场低迷期,“地王”所面向的“高端客户”往往被限购限贷,销售将面临很大压力,高周转与高定价不可能同时出现,“地王”项目的推盘节奏、获利前景等都会比较尴尬,面临风险。

湖北最大国有企业湖北联投集团就是一例。其旗下武汉联发瑞盛公司于2010年12月力挫保利、远洋、绿地、九龙仓,以38.6亿元拿下武昌长江边一宗150亩地块,溢价47.3%,楼面地价8755元/平方米,创下当时的“单价地王”。而此地块在“沉默”了三年半之后,日前被传因资金缺位,已转让给一外来开发商。

“如果没有充裕的资金流支撑,‘地王’将难以为继,就连大型房企也得卖股权求生,何况本就脆弱的中小房企,极可能面临资金链断裂或债务违约风险。”张宏伟说,在银行信贷紧缩的市场环境下,标榜“高溢价”、激进类型、过度依赖民间资本以及拿地靠“赌”等四类企业,将可能受到生死压力,一些企业将被迫退市。

据市场机构调查,目前,广州、宁波、南京、神木等地已出现中小房企倒闭破产现象,甚至不乏大型品牌房企被同行收购股权。李国政表示,近期或将迎来一轮房企集中被迫退出现象,注重优质产品、优质服务、适度扩张及应对风险能力强的房企才能生存并发展壮大。

据报道,克而瑞统计A股139家上市房企中报发现,受到行情骤冷导致销售回款大幅减少,现金支出却持续攀升的影响,纳入统计的上市房企平均净负债率接近100%。其中,大型房企负债率保持稳定,但中小房企平均净负债率接近120%,且短债偿付能力持续恶化,不少中小房企面临极大的偿债压力。

万科总裁郁亮曾经表示,每当市场陷入困境,谁的财务状况更好,谁就更容易拿到钱。对于那些资金链紧绷的房企而言,“以债养债”的生存方式已经难以为继。

根据兰德咨询的统计,截至2013年底,全国房地产开发法人单位数量共约4.2万家,比2010年减少了36.6%,最近3年累计减少超过1/3,最近5年共有一半以上房企“消失”,2008年该数据是8.8万家。

中证网报道称,中国近年来发生过不少房地产企业贷款违约事件,但政府官员都对相关问题企业提供了救助,而这种做法导致这些企业的潜在财务问题进一步恶化。2012年,仅浙江省政府就对杭州市600家企业实施了救助。

然而,长期的政府信用担保和救助将导致市场风险定价扭曲。一些分析师在会上表示,政府将不得不面临另一种选择:让这些公司倒闭,并藉此向市场发出警告,即使这种做法会在短期内导致一定程度的金融动荡。

在港上市的房地产开放商恒隆地产董事长RonnieChan深感惊讶:中国近年来没有发生过一起大型企业破产事件,这太不可思议了。

开发商和政府官员必须“被迫接受现实”。只要没有太多公司同时破产,不引发太多混乱,就是可以接受的。换句话说,他们不希望出现“雷曼时刻”。

虽然中央政府似乎已更能接受让公司破产,但地方政府对此顾虑重重。然而,高负债率的企业破产在市场经济中是再正常不过的事,也是激烈的商业竞争中优胜劣汰的自然法则。

中国房价暴涨,不仅是资源的浪费,还是市场经济的畸形表现。此外,若房地产市场引入更多竞争,将能有效打破地方固有利益集团通过土地的隐形利益输送,进而让市场在房地产行业中发挥更大的作用。

实际上,中国正行走在一条艰难的去杠杆化、经济市场化的道路上。允许企业违约甚至破产倒闭、政府不再承诺兜底,也是中国经济迈向市场化的重要步骤。

然而,在经济放缓的大背景下去杠杆,显然没有太多先例可循,企业甚至全社会必然感到痛苦。高层屡屡强调防范金融风险,也恰恰是经济改革过程中谨慎心态的最佳反应。

易居中国执行总裁丁祖昱认为数以万亿中小房企由于被反腐、土地、资金、供求四座大山压住,生存现状基本属于历史最低点。随着大公司业绩和规模的不断扩大,行业集中度也不断攀升,而同时房企数量的减少也是必然。

房地产行业的大发展催生了数万家房企的发展,但未来若干年内,大鱼吃小鱼、适者生存将成为房地产行业的“新常态”。

随着大公司业绩和规模的不断扩大,行业集中度也不断攀升,而同时房企数量的减少也是必然。丁祖昱预计到2020年,房企数量可能会从13年的91444家减少90%至9000家。

而那个时候公司的集中度也将达到一个相对高点,预计前10强从现在的17%攀升到25%左右,前20强到30%左右,前50强到40%左右。中国的房地产行业将成为“巨无霸的舞台”。

不过,著名房地产专家董藩认为,未来十年,三分之一现有的中小开发商消亡很正常,但这不一定意味着开发商总量大幅减少,因为还会产生很多新的企业。未来6年九成开发商纷纷倒闭是绝对不可能的,理由至少有以下四点:

首先,房地产在生产上具有单件性和多样性特点,本身排斥标准化生产,这就对开发商的多样化存在提出了内在要求。这与家电等工业行业完全不同。在国外,一个小区造型完全一致的房子甚至可能被嘲笑、弃买;

其次,由于种种原因,开发用地是相互割裂的,开发活动是大量、分散进行的,各区位的条件也存在明显区别。对大多数小地块来说,小公司开发可能赚钱,但大公司运作可能赔本,所以各有各的生存空间;

再次,钱还是市场的统治者,但银行却不再是钱的唯一统治者。与10年前大不相同的是,民间资本已经十分雄厚,一些小企业也有了好的积累,其他融资渠道也在发挥作用。虽然眼前都受挫不轻,但后面政策会放松,开发商也可以断臂自救,不意味着都挺不过去。

最后,尽管大开发商经营成本低,但区位性和不可移动性决定了它们无法用自己的产品去挤垮另外一些地区(中小城镇)和区位(偏僻的建设位置)的小企业。据说美国目前有不下12万家开发商,香港至今也有很多很小的开发商。

塞万提斯曾有一句话:“命运像水车的轮子一样旋转着,昨天还高高在上的人,今天却屈居人下”,大企业应以此作警示。然而,小企业也无须灰心,因为美国成功学奠基人马尔登就说过,“每次危机都是你发掘自己光明一面的机会。


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